Închirierea locuinețelor în regim hotelier este o afacere destul de populară în rândul românilor care vor să mai facă un ban din apartamente listate pe platforma de turism Airbnb. În această lună, o oportinitate pentru atragerea turiștilor străini în România ar putea fi sărbătoarea de Haloween, de pe 31 octombrie. Pentru antreprenorii din comunitatea StartupCafe.ro, am pregătit un scurt ghid de impozitul și contribuțiile datorate ANAF, precum și alte obligații și comisioane pe care le suportăm atunci când facem mici afaceri cu închirieri de locuințe în scop turistic.
Pentru partea de fiscalitate, am apelat la contabilul și consultantul Daniel Sandu, Managing Partner la compania de consultanță fiscală D&C Conta, care ne-a ajutat cu explicații pentru comunitatea antreprenorială StartupCafe.ro:
Activitatea de închiriere a unui apartament prin Airbnb se poate realiza în două moduri:
- Ca persoană fizică, pe baza codului numeric personal
- Ca persoană fizică autorizată („PFA”)
Există o serie de diferențe juridice, fiscale și contabile între cele două forme de organizare. 1. Dacă lucrați pe o persoană fizică cu un cod numeric personal (CNP):
- a. Nu este posibilă recuperarea cheltuielilor de funcționare (cheltuieli cu echipamente, personal de curățenie, materiale de curățenie, utilități etc.).
- b. Impozitarea se face pe norma de venit, adică impozitele datorate statului se aplică la o sumă fixă (în anul 2024, variază între 8.500 lei/cameră și 25.500 lei/cameră în anumite stațiuni și în Delta Dunării, iar în restul localităților, cum este Buucrești, de exemplu, este 11.000 lei/cameră. Detalii la ANAF).
Impozitele sunt după cum urmează:
- i. Impozit pe venit 10%
- ii. Contribuția de asigurări sociale de sănătate 10%
2. Dacă lucrați pe structura unei persoane fizice autorizate:
- a.Impozitele (impozitul pe venit și contribuția de asigurări de sănătate) se aplică asupra venitului net (diferența dintre încasări și plăți)
- b. Pentru calculul venitului net se iau în calcul cheltuielile cu echipamentele, curățenia, utilitățile etc.
Declarația Unică de depus la ANAF: Ce se bifează în formularul D212
Pentru ambele situații, declarația de venit D 212 trebuie depusă anul viitor până la 25 mai. La completarea D 212 se bifeaza urmatoarele:
- a) in cazul persoanelor fizice fara PFA: Bifa pe CAPITOLUL I – venit realizat => Bifa SUBSECTIUNEA I.1.3 (Date privind impozitul pe veniturile din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, impuse pe baza normelor de venit). La sectiunea respectiva se va pune manual numarul de camere si venitul anual conform Normei de venit aferenta inmultit cu numarul de camere.
- b) in cazul celor cu PFA: se bifeaza „Venit din activitati independente impuse in sistem real”, si se pune codul CAEN din certificatul de inmatriculare de la Registrul comertului
În situatia PFA-ului, pentru comisioanele plătite către Air BnB sau Booking.com trebuie făcută o înregistrare specială de TVA în România și plătită TVA aici.
Dacă apartamentul este deținut în comun de soț-soție, pentru ca impozitarea să se facă doar la unul dintre proprietari, celălalt proprietar trebuie să dea o declarație notarială că este de acord ca întregul venit să poată fi impozitat la celălalt proprietar.
Situația descrisă se referă la activitățile individuale, care NU depășesc încasări de 300.000 de lei pe an.
Plafonul TVA de 300.000 lei
Ce se întâmplă însă dacă o persoană are mai multe apartamente și depășește venituri peste plafonul pentru înregistrarea în scopuri de TVA de 300.000 de lei pe an?
Orice persoană care desfășoară o activitate economică de o manieră continuă, așa cum e închirierea de bunuri imobile, trebuie să își pună problema înregistrării ca plătitor de TVA, la depășirea plafonului de 300.000 de lei operațiuni taxabile. În ce privește închirierea, aceasta ca regulă este scutită de TVA fără drept de deducere, dar înregistrarea ca plătitor de TVA trebuie făcută la depășirea plafonului, a precizat Daniel Sandu, de la D&C Conta.
În ce privește cota de TVA aplicabilă, cota redusă de 9% (pentru serviciile hoteliere) se poate aplica doar dacă se îndeplinesc condițiile de „închiriere în sistem hotelier”, adică să aibă clasificare corespunzătoare de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului, să asigure servicii ca un hotel (recepție permanentă, servicii de curățenie etc., apar unele condiții în normele de aplicare).
„Sfatul meu pentru persoana respectivă este să își facă un PFA, să facă un act notarial pentru trecerea în patrimoniul de afectațiune a apartamentelor respective și să factureze cu TVA de 19%, când va depăși plafonul”, a precizat consultantul fiscal Daniel Sandu.
Certificatul de clasificare turistică de la MEAT
Gazdele care oferă apartamente și alte locuințe spre închiriere în regim hotelier sunt obligate să obțină un certificat de clasificare în format tipărit de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului (MEAT) pentru unitatea de cazare oferită pe platforma Airbnb.
Certificatul trebuie afișat în holul principal al unității de cazare și în bucătărie (dacă există), într-un loc vizibil pentru oaspeți, după cum avertizează și platforma.
Certificatul de clasificare poate fi obținut de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului, iar formularul de cerere, împreună cu documentele necesare, poate fi trimis prin e-mail sau prin poștă la Registratura Ministerului Antreprenoriatului și Turismului. Nu se percep taxe pentru această procedură.
Aceste proceduri sunt cuprinse în „Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, a licențelor și brevetelor de turism”, aprobate prin Ordinul ministrului Economiei 65/2013, modificate prin ordinele 510/2022 și 1.552/2023. Vor urma și alte modificări, potrivit unor declarații oficiale.
Printre altele, normele prevăd:
(1^1) Eliberare certificat de clasificare pentru persoane fizice – în vederea eliberării certificatului de clasificare, operatorii economici persoane fizice proprietare de structuri de primire turistice cu funcțiuni de cazare de tipul apartamente și/sau camere de închiriat în locuințe familiale depun la sediul instituției publice centrale responsabile în domeniul turismului documentația cu următorul conținut:
- a) cerere standardizată pentru obținerea certificatului de clasificare de către operatorii economici persoane fizice, conform modelului prevăzut în anexa nr. 3^1 la prezentele norme metodologice;
- b) fișă standardizată privind încadrarea nominală a spațiilor de cazare pe categorii și tipuri, conform anexei nr. 4 la prezentele norme metodologice, după caz;
- c) copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a structurii de primire turistice;
- d) acordul asociației de locatari/proprietari sau acordul proprietarilor cu care operatorul economic persoană fizică are pereți comuni, pe plan orizontal și vertical, din care să rezulte activitățile ce urmează a fi desfășurate în structura de primire turistică respectivă;
- e) documentul din care să rezulte dreptul de proprietate asupra structurii de primire turistice, precum și adresa unității respective.
(1^2) Operatorii economici persoane fizice pot solicita clasificarea doar pentru un număr maxim de 7 camere încadrate la tipul de structură de primire turistică apartamente și/sau camere de închiriat în locuințe familiale proprietate personală, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea.
Închirieri Airbnb 2024: Ce comisioane percepe platforma
Într-un articol pe blogul său, în limba română, platforma americană Airbnb a enumerat comisioanele percepute pentru servicuiul spu de intermediere a închirierii locuințelor în scop turistic:
Taxa de servicii împărțită:
- Gazdele plătesc, de regulă, o taxă de servicii de 3% pe rezervare.
- Oaspeții plătesc, de regulă, până în 14,2 % din subtotalul rezervării, dar diverși factori pot determina creșterea acestui procentaj.
Taxa exclusiv pentru gazdă:
Această structură este mai puțin întâlnită. Gazdele plătesc întreaga taxă de servicii, de obicei între 14% și 16% din subtotalul rezervării.
Taxa exclusiv pentru gazdă este obligatorie în cazul anunțurilor pentru spații de cazare tradiționale, cum ar fi hotelurile și apartamentele cu servicii incluse. De asemenea, plătești taxa exclusiv pentru gazdă dacă utilizezi un software de administrare a proprietăților pentru a te conecta la Airbnb.
Dacă dorești să simplifici defalcarea prețului care le este afișat oaspeților, poți alege să plătești taxa exclusiv pentru gazdă ca strategie de tarifare.